Стоит ли вкладываться в недвижимость в России
В России цена на недвижимость не падает. За границей периодически бывают волны, когда цена падает. У них свои правила игры. В России проблема в том, что все только дорожает. Реально какие-то скидки можно выбить, торгуясь за конкретный объект, но чтобы массово шло падение цен, нет нигде.
Бывает, что на один и тот же объект разные объявления. Там цену сбрасывают, просто понижают на несколько сотен тысяч рублей. Порой на одном источнике можно найти 2-3 объявления, по которым видна история, как цена падает.
За границей пока не продадут 60% квартир, даже не начинают строить. Основные деньги на стройку получают, чтобы кредиты не брать. На эти 60% они отстраивают, все платят, и потом продают остатки. То есть они в плюсе. Там рынок на порядок стабильнее, законы жестче. А у нас делай, что хочешь. В строящуюся недвижимость вообще лезть рискованно. Был период, когда туда можно было вложиться, пока рынок рос, все было хорошо до 2008 года. С 2000 по 2008 год был классный период для этих задач. Знакомый в Москве купил двухкомнатную квартиру за 50 тысяч долларов – это копейки. В то время доллар стоил очень дешево, где-то 23-24 рубля, а то и меньше. Цены потом выросли на недвижимость.
Схлопывание рынка недвижимости не будет. Много вокруг МКАДа отстроили недвижимости, как с внутренней, так и с внешней стороны. Много не продано. Даже точечные застройки в Москве, где дома возводят, там колоссальное количество пустых квартир. Некоторые дома по 5 лет продаются, наполовину не заполнены. Поэтому пустых квартир, недостроенных домов колоссальное количество в Москве, где остановлена стройка, потому что нет денег. То есть сейчас потихоньку будут замедляться темпы строительства. Рынок недвижимости по Москве многие частные компании будут банкротить и перекупать, чтобы укрупняться и забирать их активы. В принципе, так и происходит с прошлого года. У кого были собственные строительные компании, не могут оплачивать свои кредиты, только наращивают их. Им остается либо банкротство, либо их перекупают по дешевке более крупные. Цена при этом на недвижимость не падает, продолжает расти. Потому что растут налоги в России, стоимость доставки материалов, сами материалы, налоги на недвижимость. Нет предпосылок на падение.
В Москве такое делается — это возводят дом, но не подключены коммуникации. То есть электричество, водопровод, канализация стоит диких денег. Не выкуплена земля либо в собственность, либо не взята в долгосрочную аренду, а это тоже денег стоит. Под один дом просто выкупить землю – это стоит больших денег. В Питере и в Москве бывает, что люди заплатили фиксированную сумму за квартиру в строящемся доме. Ближе к завершению им говорят, что еще надо заплатить, иначе ключи и право собственности не выдадут. То есть меняют условия договора. Если не согласны, то просто возвращают эту сумму денег. Получается, что за эти деньги за пару лет они построили квартиры. Бесплатно попользовались деньгами вместо того, чтобы кредит брать. Если хотят получить квартиру, то надо доплатить. То есть такое хитрое изменение договоров. Про другие города пока не слышал. В России качество стройки и застройщика практически не проверить. В любой день может произойти, что угодно.
Есть государственный проект по выделению гектара земли в стране всем желающим. Но что ты с ним будешь делать? Тебе его дадут очень далеко. Ты должен подать заявку. Попробуй сначала ее оформи. Там бюрократические проволочки, будут какие-то сложности. Получишь какой-нибудь плохой участок, который надо осваивать или застраивать. В лесу выделят, где нет никакой дороги, инфраструктуры. За свой счет будешь все приводить в порядок, что-то строить. То есть красиво выданный гектар земли. Если есть административный ресурс, можно получить красивый участок рядом с озером, дорогой. Если нет, как обычный человек подаешь заявку, никто тебе лакомые кусочки не даст. Ты получишь, где нет ни дороги, инфраструктуры. Непонятно, что с ним делать. Для рядового человека это предложение бесполезное.
Новая Москва слабо развивается. В Троицке у меня знакомый живет, вроде нормальный город в целом для жизни, но далековато. Я бы туда никогда не поехал.
Твоя задача — это определиться, понять более детально, какая недвижимость должна быть в местности, городе, где ты находишься. Учитывай, какая недвижимость нужна, То есть она стоит какой-то фикс, но надо иметь на 15% больше денег. Потому что риэлтору надо будет заплатить. То есть ты ставишь цель на год, понимая, какая квартира нужна. Если продаешь текущее, а что-то докупаешь, то разницу на 15% повышаешь. То есть знаешь, сколько денег за год надо заработать, найти способ. Когда ты увидишь эту цифру, то поймешь, что следующий шаг должен быть весомый. Потом увидишь, сколько денег тебе не хватает. Исходя из этого понимаешь, сколько надо денег за год заработать, то есть в среднем чистыми оставались, помимо твоей текущей жизни.
От этого взгляд на твои действия существенно поменяется. Одно дело — это просто зарабатывать себе на жизнь, текучку мелкую, купить одежды, еды, заплатить за услуги или коммуналку, а другое дело — это когда понимаешь, что надо собрать хорошую сумму денег. У тебя придет новое понимание, то есть вид деятельности. То ли надо заниматься карьерой, то ли бизнесом.
Если тебе надо 3 миллиона рублей, а у тебя зарплата 10 тысяч, то на наемной работе не заработаешь на квартиру. Если микробизнес создать, он точно даст 3 миллиона. Какая сумма тебе будет нужна, от этого будут зависеть твои шаги, действия, мышление. Ты не будешь размениваться на мелочевку. Поймешь, чем занимаешься сейчас, не дает такие деньги. Ты сидишь на этой позиции, лучше выше поднимись, будешь больше денег зарабатывать. Ты стратегически понимаешь, куда двигаешься. Эта крупная цель, то есть недвижимость для этого подходит, потому что самое дорогое.
