Стоит ли инвестировать в недвижимость в России

Сейчас много стало тренингов на тему инвестирования в недвижимость. Колоссально начинает в последние годы эта тема идти. Но проблема для российского рынка в том, что в реальности эти схемы не применимы. Как бы красиво не описывали, хитро заголовки ни делали, но главное не вопрос инвестировать большие суммы денег в недвижимость, а когда ты получишь с этого первый рубль чистой прибыли. Если во что-то вкладываться, чем-то заниматься, то когда появится первый заработанный рубль? С этой недвижимостью много затрат. Чтобы взять ипотеку, есть первичный взнос, ежемесячные платежи, страховка обязательно, ремонт, коммунальные платежи. Плюс налог на недвижимость, который будет сильно расти с каждым годом, повышаться. Плюс стоимость твоего времени. Час твоего времени легко посчитать. Возьми свой доход за месяц, подели на сколько часов ты работаешь и узнаешь, сколько стоит час твоего времени. Это твои затраты на эту тему. Надо затраты поделить на чистую прибыль, то есть сколько реально чистыми остается ежемесячно. Недвижимость периодически надо ремонтировать, которая сдается в аренду. 10% с оборота надо оставлять на ремонтный фонд, на который будешь докупать материалы, нанимать людей, которые будут ремонтировать. Когда суммируешь затраты, делишь на чистую прибыль, которая остается в итоге, узнаешь, через сколько месяцев отобьешь эти деньги. Люди, которые ходят на тренинги, считают себя инвесторами успешными, первый рубль заработают чистыми лет через 10-15 с объекта. Готов ли ты 15 лет бесплатно работать и получить 1 рубль? Даже опытные люди, которые успешно делают этот рубль, получают его через 2-2,5 года, если просуммировать, без затрат их времени, просто прямые расходы, где приходится деньги из кошелька своего доставать. Хорошо, если через 2-2,5 года получишь первый заработанный рубль. Это происходит по всем моделям. Даже где разбивают квартиру на много мелких комнат. Даже если сдавать в аренду посуточно, сделать хостел. Часто в тренингах не говорят, что возникают вопросы рисков.

Все делают с нарушением закона. То есть любая нормальная проверка или сообщение в прокуратуру сразу выявит. Многие перепланировки, смещение мокрых зон нельзя делать, если у тебя от второго этажа и выше. Все водопроводные штуки ты не можешь перетащить в произвольную точку. Тебе не подтвердят. То есть кардинальные перестройки, которые часто делают, вне закона. Надо хотя бы патент взять, платить по патентной системе. Еще добавляются затраты. Чуть что не так, все запускается в суд. Затянуть суд можно на полгода, что деньги идут, а потом суд постановит, что все надо обратно переделать. Раньше работала стратегия зарабатывать на инвестициях в недвижимость в России. Это когда шла стройка, и активно сдавались объекты. То есть не до конца достроенный дом. Еще верхние этажи не подняли, можно было войти в стройку, понимая, что через несколько месяцев дом сдадут. Знаешь, что дом не достроен, осталось еще 2-4 этажа. Когда дом сдадут за 3-4 месяца гарантированно, то выгодная стратегия инвестирования в недвижимость, быстрые деньги. Ты берешь ипотеку под недостроенный дом, вносишь первый платеж. Как только получаешь право собственности, сразу продаешь. Либо отстроенный дом, но без права собственности, то есть переуступка. На этом делаешь 20-25%. Это единственный нормальный вариант, который прекрасно срабатывает. Главное — это не прогадать со сроком сдачи дома. Если стройка остановится, то ты теряешь деньги, они у тебя консервируются. Все остальные варианты от 2, 3 лет и более.

Второе — это есть риск, на кого берется ипотека, вдруг умрет, машина его собьет. Это большая проблема для родственников, для семьи, потому что все долги, эти колоссальные суммы повесят на них. Всегда надо оценивать риски, какие есть. Потому что возьмут ипотеку на 50 миллионов рублей, в зависимости от доходов, и меряются, чем владеют. При том, что это минус, все молчат. За границей законы намного жестче. Если по недвижимости просрочки, у тебя все по закону заберут, либо ты должен хорошие деньги внести экстренно. Есть у тебя объект, который является залоговой, и сумма кредита, которая тебе выдана. Если залоговый объект становится дешевле, чем тело кредита, то он не покрывает, даже если его перепродать. Обычно его продают хотя бы от 80% и ниже от реальной рыночной стоимости. Если такое происходит, то за рубежом эту разницу просят внести за какой-то срок. В России такого закона нет, тоже возникает проблема, все подвешивается. Поэтому на тему недвижимости в нашей стране много проблем. В других странах надо анализировать. Если где-то гарантированно строятся дома, чаще точечной застройки, их быстро поднимают. Это известно заранее. В местной администрации можно пробить этот вопрос. Входить в недостроенный дом выгодно. Можно брать ипотеку, платить два-три месяца ежемесячные платежи, а потом либо сделать переуступку прав, либо получить в собственность и перепродать. Но надо смотреть, что может появиться налог на имущество с продажи. Законодательство страны надо смотреть. В теме инвестирования в недвижимость на самом деле не все гладко. Поэтому сейчас все сильно на эту тему изощряются, чтобы привлечь аудиторию. В действительности там все печально по цифрам. То есть не на эмоции, что ты инвестор, когда-нибудь будешь богатым и счастливым, а именно на реальные цифры, когда пойдет первая окупаемость, первый реально плюсовой рубль. Начинаешь оценивать, готов ли ты в это встрять или не готов. Стратегий существует много. Но надо учитывать, что любая недвижимость требует ухода, контроль, перепроверку, регулярный ремонт. Кто ее сдает, прекрасно знают, что все может поломаться, труба протечь, соседи не довольны тем, что кто-то напился, намусорил. Все время проблемы возникают, которые надо разруливать, а это твое время. Если это массовые заселения, типа хостелов, либо площадь квартиры по 6-8 квадратов разбивают, тогда много людей в ней проживает. Чаще всего так гастарбайтеры заселяются. Тогда проблемы могут быть с полицией. Везде свои проблемы, порой с нарушением законодательства.

В некоторых странах, если человек, платящий кредит, умрет, долг автоматически аннулируется. Недвижимость остается детям. Они ничего не должны доплачивать за родителей. Страховка, которая платится за кредит, не такая высокая. Это крутой закон. В России был период, если человек взял ипотеку, а через год умер, то недвижимость остается родне. Эту разницу доплачивает страховая компания. У нас такой период был коротким. Сейчас прописано во всех договорах по ипотеке, если человек не может выплачивать, то выплачивают дети, внуки, родственники. То есть долг автоматически перебрасывается на других. Была история, когда человек взял ипотеку для семьи, понимал, что ее не потянет. У него была жена с маленьким ребенком. Он не уточнил законы и устроил самоубийство, чтобы обеспечить жену и ребенка. Из-за того, что срок ипотеки был меньше года, у них отобрали эту квартиру. Этот мелкий момент он не учел. У любого банка войди в раздел ипотеки и скачай договор, почитай внимательно. Там добавлен пункт, даже строчка есть отдельная, что если с заемщиком что-то не так, то дальше платят другие. То есть страховая за это нести ответственность не будет. Кредит перекинется на родственников. Пусть они платят его дальше.